El número de hipotecas dirigidas a la compra de casas y pisos ha aumentado casi un 8% con respecto al 2024, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Con el problema del precio de la vivienda, que se ha encarecido un 70% en la última década en España, un préstamo hipotecario es la única solución para muchos españoles. Si estás planteando pedir una al banco, lee primero esta guía, con consejos de expertos.
Elegir bien una hipoteca en España es esencial si no queremos que nuestra salud financiera termine en números rojos a largo plazo. Una mala decisión puede provocar que terminemos endeudándonos más allá de nuestras capacidades. Por ello, antes de dar el paso y firmar, debemos saber cuál es nuestro perfil financiero, comparar entre las distintas opciones y entender el riesgo que implica llegar a un acuerdo con el banco.
Tipos de hipotecas
Como ya hemos adelantado, lo primero que debemos conocer son los distintos tipos de préstamos hipotecarios que existen. Las opciones se dividen en tres:
Hipoteca a tipo fijo
Un préstamo hipotecario a tipo fijo es aquel en el que, desde el principio, se establece una cuota mensual con un interés que se mantiene estable durante el tiempo en el que se establezca pagarlo. Esta opción nos da la tranquilidad de que no va a cambiar. Es ideal para aquellos que quieren evitar riesgos por las fluctuaciones del mercado, especialmente si se prevén subidas de tipos de interés.
Como señala la Organización de Consumidores y Usuarios, su ventaja es que «no les afectan las subidas de tipos de interés«. No obstante, tiene la desventaja de que «tampoco se pueden beneficiar de las bajadas».
Hipoteca a tipo variable
Al contrario que los de tipo fijo, los préstamos hipotecarios variables fluctúan a lo largo del tiempo. Su interés está sujeto a un índice de referencia oficiales, como el Euríbor, lo que puede llevar a que unos meses tengas que pagar más y otros meses menos. La OCU explica que, cuando hablamos de una hipoteca a tipo variable, el precio «se revisa con una periodicidad establecida: normalmente semestral o anual».
El tipo de interés (TAE) que aparece reflejada en este tipo de hipotecas se calcula a través de los últimos datos publicados de los índices de referencia, pero el precio es solo aproximado. Por lo general, la cuota mensual se calcula sumando el valor del índice de referencia más un diferencial fijo pactado con la entidad bancaria.
Esta opción está pensada para personas con una buena situación financiera que te permita asumir riesgos. También se puede barajar si los tipos de interés están bajos o se prevé una bajada, o si tienes intención de pagar la deuda a corto plazo.
Hipoteca mixta
Los préstamos hipotecarios mixtos son «los menos interesantes», según la OCU. Primero, la hipoteca será a tipo fijo; después, variable, lo que deja a los hipotecados sin el beneficio de intereses bajos al principio. Esta opción está pensada para quienes busquen una estabilidad inicial, pero que se arriesguen en un futuro a unas cuotas más inestables, ante la posibilidad de beneficiarse de posibles bajadas del Euríbor a largo plazo.
Gastos extra a tener en cuenta
Cuando firmamos una hipoteca con el banco, no solo debemos tener en cuenta el tipo de interés que se sumará al dinero prestado. También hay que prestar atención a las comisiones que la entidad bancaria puede llegar a cobrarnos:
Comisión de apertura
La comisión de apertura es lo que el banco cobra al cliente por los gastos de gestión y administración que se requieren para formalizar el préstamo hipotecario, como el estudio de viabilidad. Suele ser un porcentaje del impuesto total del dinero que la entidad va a cobrar al usuario. La OCU señala que, cuando los préstamos son pequeños, se establecen unos mínimos en dicho pago.
Por ejemplo, si pidieses un préstamo de 50.000 y la comisión fuese del 1%, el dinero que tendrías que pagar aparte de la cuota mensual sería de 500 euros. Este gasto extra se realiza en un pago único y, en el documento de la hipoteca, suele aparecer en el apartado destinado a la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada).
Comisiones de cancelación
Pongámonos en el supuesto de que, una vez ya hayas firmado la hipoteca, consigas reunir el dinero que te prestaron. Todas las entidades bancarias contemplan esta posibilidad y es posible saldar la deuda total o parcial de manera anticipada. Estas operaciones tendrán, generalmente, un interés menor al pactado:
- En hipotecas variables: los bancos pueden cobrar una comisión de hasta el 0,15% sobre el importe amortizado durante los 5 primeros años, o del 0,25% si se produce durante los 3 primeros años. Superados dichos plazos, no se pueden cobrar comisiones.
- En hipotecas fijas: los bancos pueden aplicar comisiones del 2% sobre el importe amortizado si se produce antes de los 10 primeros años o del 1,5% si es posterior, solo si la cancelación supone una pérdida para la entidad (es decir, los tipos de interés del mercado deben ser inferiores al interés pactado en el momento de la cancelación).
Requisitos para una hipoteca
Un banco puede establecer una serie de requisitos que los clientes deberán cumplir para firmar una hipoteca. Estos pueden variar dependiendo de la compañía, pero los más típicos son:
- Una cuenta corriente con la nómina domiciliada. A veces, se exige un número mínimo de recibos.
- Tarjetas de crédito.
- Un seguro multirriesgo del hogar.
- Un seguro de vida. Suele exigirse que el banco figure como beneficiario para garantizarse el cobro del préstamo en caso de fallecimiento del titular.
