Los contratos de alquiler se deben respetar y, además, tienen que respetar todas las cláusulas que se contemplen en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Los contratos de alquiler que han sido firmados a partir del 6 de marzo de 2019, cuya duración sea inferior a los cinco años, se renuevan automáticamente año a año hasta llegar a los cinco años, según establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el caso de que no se desee renovar dicho contrato, el propietario tiene la obligación de comunicar su intención de no prorrogarlo con, al menos, cuatro meses de antelación.
En el caso del inquilino, el plazo es más flexible para este. Teniendo la opción de no comunicar la renovación con al menos dos meses de antelación. En el caso de que ninguna de las dos partes realicen ninguna comunicación al respecto, el contrato se prorrogaría en plazos anuales durante un máximo de tres años más, cuando habría que renegociar un nuevo contrato con, en el caso de que se considere oportuno, nuevas condiciones.
Una vez explicado el marco legal, una de las dudas más habituales que suelen surgir en este tipo de relaciones contractuales tiene que ver con la posibilidad de cancelar el contrato antes de tiempo por parte del propietario. En el caso de que tu casero quiera recuperar la vivienda antes de tiempo, ¿puede hacerlo?
Únicamente en este escenario
Por regla general, un contrato de alquiler es un pacto firme que el casero no puede romper unilateralmente. Sin embargo, la ley contempla una única y muy específica excepción a esta norma: la causa de necesidad. Cuando el propietario, que debe ser una persona física, necesite la vivienda para el mismo o para un familiar de primer grado (padres, hijos o cónyuge) la ley sí que contempla que el contrato pueda finalizar antes de tiempo previa comunicación de dos meses de antelación.
Además, la Ley de Arrendamientos Urbanos también exige que para que se pueda llevar a cabo esta posibilidad, esta debe ser prevista de manera expresa en el contrato. Por lo tanto, son dos las condiciones que se deben cumplir: que se necesite para un familiar de primer grado y que, además, la cláusula esté contemplada en el contrato.
Si durante los tres meses posteriores a haber salido de la vivienda, el arrendador o los familiares no hubieran ocupado la misma, el inquilino tendrá el derecho a volver a la misma y, además, recibir una indemnización en función de lo que corresponda. Esta posibilidad se recoge en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuyo texto consolidado puede consultarse directamente en el Boletín Oficial del Estado
¿Y si el inquilino incumple el contrato? Otras causas de resolución
Es importante tener en cuenta que la ‘causa de necesidad’ del propietario (un derecho unilateral sin incumplimiento del inquilino) no es lo mismo que la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, reguladas en el artículo 27 de la LAU. Estas incluyen, entre otras, los siguientes motivos por los que el propietario de la vivienda tiene el derecho a rescindir el contrato:
- La falta de pago de la renta o de la fianza.
- El subarriendo o la cesión de la vivienda sin consentimiento.
- La realización de daños dolosos u obras no permitidas.
- La realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
En definitiva, se trata de no incumplir por ninguna de las dos partes todo lo que viene estipulado de forma correcta en el contrato.
| Motivo | Base Legal | ¿Requiere incumplimiento del inquilino? | Preaviso Mínimo | Proceso |
|---|---|---|---|---|
| Necesidad del Propietario | Art. 9.3 LAU | No | 2 meses | Notificación fehaciente |
| Impago de Renta | Art. 27.2.a LAU | Sí | N/A (se requiere demanda) | Proceso judicial de desahucio |
| Daños Graves en la Vivienda | Art. 27.2.d LAU | Sí | N/A (se requiere demanda) | Proceso judicial |
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